Type plan: bestemmingsplan
Naam van het plan: Herenweg 12a/14 te Rijnsaterwoude
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.1884.BPHerenweg12aRS-VAS1

Toelichting

1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De rijksmonumentale boerderij 'Hoeve Sint Jan' aan de Herenweg 12a/14 in Rijnsaterwoude wordt momenteel in oude glorie hersteld. Dit proces is door de initiatiefnemer in meerdere fasen opgeknipt. De eerste fase, het herstel van het dak en de dakconstructie, is recent afgerond. De haalbaarheid van de volgende fasen is afhankelijk van de mogelijkheid in een deel van de boerderij een tweede woning toe te staan, in beide woningen burgerbewoning toe te staan en nevenfuncties zoals bedrijf- en kantoor aan huis en/of enkele recreatieve ontwikkelingen toe te staan. Het huidige bestemmingsplan 'Buitengebied Jacobswoude' verzet zich tegen dit beoogde gebruik. Naast de beoogde functieverbreding/verruiming is een verplaatsing van bijbehorende bouwwerken, waaronder de recentelijk tot maaihoogte omwille van veiligheid afgebroken turfschuur, alsmede de realisatie van een, in het verleden verloren gegane, veranda gewenst.
 
In het vigerende bestemmingsplan maken de gronden deel uit van het bouwvlak van het achterliggende agrarische bedrijf. Hoewel de gronden inmiddels zijn gesplitst is het gewenst de nieuwe woning, alsmede de huidige voormalige bedrijfswoning, aan te wijzen als 'plattelandswoning'. De "Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en enkele andere wetten om de planologische status van gronden en opstallen bepalend te laten zijn voor de mate van milieubescherming alsmede om de positie van agrarische bedrijfswoningen aan te passen" biedt mogelijkheden voor het opnemen van een woonbestemming met een aanduiding plattelandswoning. Hiermee krijgt de woning een zodanige juridisch-planologische status dat het afgesplitste agrarische bedrijf niet wordt beperkt in haar bedrijfsvoering.
 
Principeverzoek
Recentelijk heeft het college van Kaag en Braassem haar principebesluit van 23 oktober 2012 heroverwogen. Middels deze heroverweging heeft de gemeente een positief standpunt ten aanzien van de beoogde ontwikkeling ingenomen.
 
Doelstelling
Voorliggend bestemmingsplan wijst de agrarische bedrijfswoning alsmede een nieuw toe te voegen woning aan als plattelandswoningen. Daarnaast wordt een nieuwe regeling gegeven voor bijbehorende bouwwerken en een nevenfunctieregeling ten behoeve van onder meer recreatieve ontwikkelingen en kantoor- en bedrijf aan huis.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied bevindt zich aan de noordzijde van Rijnsaterwoude, gemeente Kaag en Braassem. Gelegen aan de Herenweg 12a/14 wordt het plangebied begrensd door de boezemsloot aan de westzijde, de watergang aan noordzijde, de eigendomsgrenzen (ter hoogte van de huidige boomgaard) aan de oostzijde en het woonerf van Herenweg 14a aan de zuidzijde. Het plangebied omvat het gehele bouwvlak, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Jacobswoude".
 
Ligging plangebied (plangebied in rood omlijnd)
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Buitengebied Jacobswoude'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Jacobswoude op 6 maart 2008 vastgesteld. De gronden hebben de bestemming 'Agrarische doeleinden' met de dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied'. 
 
 
Uitsnede vigerend bestemmingsplan
1.4 Totstandkoming van het bestemmingsplan
Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de verbeelding, de regels en de toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting is meer het beschrijvende deel van het bestemmingsplan en bevat de verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Daarnaast zijn in de toelichting onder andere het vigerende beleid en diverse milieuaspecten beschreven.  
 
Het gemeentelijke 'Handboek Bestemmingsplannen' en de daaruit voortkomende bestemmingsplannen 'Kernen Leimuiden-Rijnsaterwoude', ‘Kaag’ en 'Buitengebied West' van de gemeente Kaag en Braassem hebben als leidraad gefungeerd bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan. Deze werkwijze heeft tot doel om de verschillende bestemmingsplannen binnen de gemeente zoveel mogelijk uniform te maken.
1.5 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van overlegmomenten en de ontwerpfase van het plan zijn opgenomen.
2 Planinitiatief
2.1 Huidige situatie
Binnen het agrarische bouwvlak aan de Herenweg 12a-14 te Rijnsaterwoude is een agrarisch bedrijf en een monumentale boerderij gesitueerd. Hoewel het eigendom inmiddels is verdeeld wijst het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Jacobswoude' de monumentale boerderij aan als bedrijfswoning bij het achterliggende agrarische bedrijf. Initiatiefnemer is voornemens de monumentale boerderij een nieuwe invulling te geven. Als onderdeel van het beoogde herstel is de monumentale boerderij aan de Herenweg 12a/14 recent wind- en waterdicht gemaakt. Daarbij zijn de gevels deels opnieuw gevoegd, voor zover dit noodzakelijk was voor het herstel van de dakconstructie, en is het dak en de dakconstructie deels hersteld en vervangen. De boerderij kent, inclusief zomerhuis, een inhoudsmaat van circa 1.750 m³.
 
Monumentale boerderij 'Hoeve Sint Jan' 
 
Naast de boerderij zijn binnen het plangebied nog enkele bijhorende bouwwerken aanwezig. Naast de huidige entree van het plangebied is een boenhok gesitueerd. Voorts is direct ten zuiden van de monumentale boerderij een hooiberg aanwezig. Ten zuidoosten van de boerderij is een houten loods aanwezig, alsook een betonnen voedersilo (thans in gebruik als compostsilo). Hiernavolgende luchtfoto geeft de huidige bebouwing aan, waarbij ook is aangegeven hoe de boerderij ten opzichte van het voorheen bijhorende agrarische bedrijf ligt.
 
Huidige situatie
 
Tot voor kort heeft op het terrein een gepotdekselde turfschuur gestaan en was er aan twee zijden van het zomerhuis een veranda aanwezig. De turfschuur is recentelijk om veiligheidsredenen tot maaiveldhoogte afgebroken. De veranda is in de jaren '60 verloren gegaan. 
 
Zoals op de luchtfoto is te zien loopt de ontsluiting van de woning Herenweg 14a, het agrarische bedrijf Herenweg 12b/c  en de monumentale boerderij over de dam naar de Herenweg. Deze dam (met duiker) is in slechte staat.
2.2 Toekomstige situatie
De beoogde situatie omvat een aanwijzing van de bestaande bedrijfswoning tot plattelandswoning, de realisatie van een extra plattelandswoning, een nevenfunctieregeling ten behoeve recreatieve ontwikkelingen en bedrijf/kantoor aan huis en een herinrichting van het erf. Het uitgangspunt is de monumentale boerderij en het omliggende erf te herstellen en daarbij nieuwe economische dragers te vinden om de boerderij niet enkel wind en waterdicht te maken maar ook verder te restaureren en te kunnen blijven onderhouden. 
     
Aanwijzing tot 'plattelandswoning'
Hoewel de monumentale boerderij niet meer wordt gebruikt voor bewoning is op basis van het vigerende bestemmingsplan wel een bedrijfswoning mogelijk. Daarmee is er in planologisch opzicht sprake van een bestaande woning. Deze bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar 'plattelandswoning'. Daarmee is bewoning mogelijk zonder dat dit ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering plaatsvindt. Initiatiefnemer zijn voornemens circa  de helft van de monumentale boerderij aan te wenden voor deze woning. Als gevolg van dit voornemen zullen interne bouwwerkzaamheden plaatsvinden. Gelet op het monumentale karakter wordt op basis van de Monumentenwet 1988 sturing gegeven aan deze werkzaamheden.
 
Aanvullende woning
Middels het toevoegen van een aanvullende plattelandswoning wordt een nieuwe drager gevonden voor de restauratie en het verdere behoud van het oorspronkelijke en cultuurhistorische waardevolle karakter van de bebouwing en het omliggende erf. De aanvullende woning wordt binnenpandig gerealiseerd. Gelet op de ruime inhoudsmaat van de monumentale boerderij kan een volwaardige aanvullende woning worden gerealiseerd. De plannen voor de aanvullende woning zullen na de vaststelling van het bestemmingsplan verder vorm worden gegeven.
 
Nevenfuncties
Afhankelijk van de uiteindelijke planvorming van de aanvullende woning wenst initiatiefnemer de mogelijkheid te hebben om enkele recreatieve voorzieningen te realiseren, zoals een bed & breakfast of groepsverblijf, en een bedrijf/kantoor aan huis te hebben. Voor de recreatieve ontwikkelingen is een regeling opgenomen welke nachtverblijf, tentoonstellingsruimte en antiek- en kunsthandel mogelijk maakt. Voor het nachtverblijf gaat primair om een bed & breakfast van maximaal 5 tot 6 kamers. De kamers worden in de bestaande boerderij gerealiseerd. Nieuwbouw, in de vorm van erfbebouwing, is daarbij niet aan de orde. De regeling maakt ook groepsverblijf tot een maximum van 12 bedden mogelijk.
 
Daarnaast is het mogelijk een beroep- of bedrijf aan huis aan te vangen. In eerste instantie is een bedrijf in categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Een afwijkingsregeling biedt mogelijkheid voor bedrijf in een hogere categorie.
 
Herinrichting erf
In de beoogde situatie wordt de bestaande erfbebouwing vervangen. De hiernavolgende afbeelding geeft een impressie van de beoogde erfinrichting.
 
Toekomstige situatie
   
Zowel de turfschuur als de veranda worden opnieuw gerealiseerd. De bestaande hooiberg (die geen monumentale status heeft) wordt gesloopt en wordt aan de oostzijde van de monumentale boerderij kleiner teruggebouwd. De bestaande loods wordt of geheel aangepast of gedeeltelijk (kaprichting in verband met bezonning en daarmee toepassing van duurzame energie). In paragraaf 4.7 is een onderbouwing gegeven voor de turfschuur en de veranda. Het boenhok aan de boezemsloot blijft ongemoeid. het bestaande houten tuinhuisje zal tevens worden gesloopt.
 
Met de nieuwe erfinrichting wordt aangesloten bij het monumentale karakter van de boerderij en bij de historische staat van de boerderij, zoals die was omstreeks 1900. De architectonische uitwerking van de gebouwen en de hooiberg versterkt de aanwezige cultuurhistorische waarden. Zo zijn initiatiefnemers voornemens de turfschuur te potdekselen en te voorzien van een wolfsdak, zoals dit ook in het verleden het geval was. Uitgangspunt voor de nieuwe erfbebouwing is dat aangesloten moet worden bij de bestaande metrages, met dien verstande dat de oppervlakte van de onlangs tot maaiveldhoogte afgebroken turfschuur meegenomen wordt.
 
Het daadwerkelijk ontwerp van de bijbehorende gebouwen en de hooiberg is nog niet definitief. Voorliggend bestemmingsplan schept wel de kaders voor de erfinrichting. Gelet op de ligging van de veranda voor de voorgevel is voor de veranda een aparte bebouwingsregeling opgenomen, eveneens voor het bestaande boenhok. De overige gebouwen en bouwwerken (turfschuur, garage/loods en hooiberg) zijn gesitueerd op het achtererf.
   
  Huidige situatie Toekomstige situatie
Turfschuur 95 m² 72 m²
Garage/loods 44 m² 44 m²
Hooiberg 81 m² 36 m²
Houten tuinhuisje 8 m² -
Veranda* - 32 m²
Boenhok* 10 m² 10 m²
Totaal
238 m²
194 m²
Inzicht metrages bijbehorende bouwwerken
 
Daarnaast wordt op termijn voorzien in een aanpassing van de ontsluitingsstructuur. De dam met de duiker ten westen van de boerderij maakt daarbij plaats voor twee dammen of bruggen ten noorden en zuiden van de huidige voorziening. De huidige ontsluiting loopt direct langs de rijksmonumentale boerderij. Gelet op het door de jaren heen steeds groter en zwaarder wordende landbouwverkeer is het noodzakelijk een nieuwe ontsluiting op gepaste afstand van de boerderij te realiseren. Bij het niet wijzigen van de ontsluitingsstructuur is schade aan de te restaureren boerderij zeer waarschijnlijk of aannemelijk. De noordelijke ontsluiting biedt ruimte aan het agrarische bedrijf en de aan te wijzen plattelandswoning, de zuidelijke ontsluiting biedt ruimte aan de woning 14a en de extra te realiseren plattelandswoning. Tijdens de werkzaamheden kan, indien door Rijnland vereist, tevens de dijk verzwaard worden (zie paragraaf 4.3). De herinrichting van het erf wordt zodanig ontworpen dat bestaande bomen worden gespaard.
  
De totale ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd. De eerste fase, het wind- en waterdicht maken van de boerderij, is inmiddels afgerond. De tweede fase omvat restauratie van het overige casco van het pand en de interne verbouwing van de boerderij met het oog op het toekomstige gebruik. Hierbij wordt de woning opgedeeld in twee wooneenheden en/of toeristisch nachtverblijf- of bedrijfsruimte. De laatste fase is de realisatie van de bijbehorende bouwwerken. Gezien het feit dat de ontwikkeling plaats vindt over een aantal jaar heeft het voorliggende document een flexibel karakter. Voor de bijbehorende bouwwerken op het achtererf is derhalve geen vaste positie aangemerkt maar kunnen deze op het achtererfgebied worden gerealiseerd. Verdere sturing vindt plaats op basis van een gemeenschappelijk maximaal oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken en hoogtebepalingen.
3 Beleidskader
 
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de geldende beleidsnota's gedateerd.
 
De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
  • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
  • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
  • een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Nederland concurrerend
Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.
 
Nederland bereikbaar
De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.
 
Nederland leefbaar en veilig
De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen moet toenemen.
 
Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 juridisch verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:
  1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
  2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
  3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.
Planspecifiek
Doordat de beoogde ontwikkeling geen rijksverantwoordelijkheid omvat zijn er weinig raakvlakken met het Rijksbeleid. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het plan getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Op basis van jurisprudentie (o.a. ABRS 23 april 2014, 201306183/1/R3) kan echter worden geconcludeerd dat het voorliggende planinitiatief niet uitgaan van nieuwe verstedelijking.  
  1. Gelet op de kwaliteiten van de woningen en de woningvraag naar bijzondere woningen worden geen problemen met de afzet van de woningen verwacht.  Daarnaast signaleert de MRSV (paragraaf 3.3) een groeiende woningbehoefte voor ouderen of voor doorstromers. Gezien dit gegeven kan er geconcludeerd worden dat er voldoende vraag naar de ontwikkeling is.
  2. De ontwikkeling gaat uit van hergebruik van bestaande bebouwing. Het gehele initiatief is immers gestoeld op het voornemen de rijksmonumentale boerderij te herstellen en nieuwe economische dragers te vinden voor dit herstel en het verdere behoud. De bijbehorende bouwwerken zullen worden vervangen in een bij het karakter van de boerderij passende stijl, terwijl het boenhok (ook monumentaal) geheel in oude staat blijft. Hergebruik van de te vervangen bouwwerken is, gelet op de bouwtechnische staat en de locatie alsmede de afmetingen, niet gewenst.
  3. Enkel de bijbehorende bouwwerken worden herbouwd, zulks met uitzondering van het boenhok. Zoals uit onder andere hoofdstuk 2 en hoofdstuk 4 van de voorliggende toelichting blijkt gaat deze herinrichting uit van een goede inpassing rondom het rijksmonument. Gelet op de grootte van de bijbehorende bouwwerken heeft de herinrichting slechts een kleine impact op de omgeving. Nadere stedenbouwkundige motivaties bieden geen meerwaarde en worden derhalve niet noodzakelijk geacht.
Geconcludeerd wordt dat het planinitiatief passend is binnen het rijksbeleid en dat de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering vormt.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit is op 1 oktober 2012 aangevuld middels een 1e aanvulling. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.
 
In het Barro wordt een aantal projecten dat van Rijksbelang is genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
 
In het Barro worden 15 onderwerpen beschreven, zoals: Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Veiligheid rond rijksvaarwegen, Verstedelijking in het IJsselmeer, Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.
 
Planspecifiek
Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarmee vindt er vanuit het Barro geen nadere sturing plaats.
3.2 Provinciaal beleid
3.2.1 Algemeen
Provincie Zuid-Holland heeft voor haar ruimtelijke visie de Visie Ruimte en Mobiliteit, de Verordening Ruimte 2014 en het Programma Ruimte vastgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte. De verplichtingen voor ruimtelijke plannen van de provincie of lagere overheden zijn opgenomen in de Verordening.
   
3.2.2 Visie Ruimte en Mobiliteit
De Provinciale Staten van provincie Zuid-Holland hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit vastgesteld. Met het vaststellen van de VRM is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie uit 2010, incl. onderliggende herzieningen, komen te vervallen.
  
In de VRM signaleert de provincie de structurele veranderingen in samenleving, economie en milieu. De voorspelbaarheid van nieuwe ontwikkelingen vermindert, demografische ontwikkelingen verschillen en de regionale economie internationaliseert en is kwetsbaar voor externe schokken. Tegelijkertijd gaan technologische innovaties snel en kunnen oplossingen in beeld brengen die nu nog onhaalbaar lijken. Deze tijd vraagt om maatwerk, flexibiliteit en aanpassingsvermogen. De economische, technologische en demografische ontwikkelingen werken door in de wijze waarop mensen en bedrijven de ruimte en het mobiliteitsnetwerk gebruiken. De provincie wil aansluiten op de bestaande en toekomstige dynamiek door waar mogelijk flexibiliteit in regelgeving te bieden. De Visie Ruimte en Mobiliteit is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen.
 
De Visie Ruimte en Mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De gewenste ontwikkeling is verwoord in vier rode draden:
  1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
  2. vergroten van de agglomeratiekracht;
  3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
  4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.
Vanuit het besef dat stad en land één leefomgeving vormen met elkaar aanvullende kwaliteiten, kent deze Visie Ruimte en Mobiliteit een indeling in functionele hoofdstukken. Het hoofdstuk 'Mobiliteit en bebouwde ruimte' geeft uitwerking aan de eerste en tweede rode draad. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit (derde rode draad) komt hoofdzakelijk tot uiting in het hoofdstuk 'Kwaliteit van landschap, groen en erfgoed’ en het bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving hoofdzakelijk bij ‘Water, bodem en energie’. Onder planspecifiek wordt voor voorliggende ontwikkeling nader ingegaan op de hoofdstukken.
  
Planspecifiek
Om de bebouwde ruimte beter te laten benutten heeft de provincie het bestaand stads- en dorpsgebied en de linten in het buitengebied aangegeven en gesteld dat, in beginsel, hierbinnen de verstedelijking dient plaats te vinden. Hiernavolgende afbeelding toont een uitsnede uit de VRM. Het plangebied is grotendeels gesitueerd in de bestaande bebouwde ruimte. Nader gespecificeerd: in de stads- en dorpsrand direct rondom de huidige stedelijke agglomeratie. De ontwikkeling van de bestaande boerderij tot twee plattelandswoningen is passend binnen de visie dat de bestaande bebouwde ruimte beter benut dient te worden.
 
 
Uitsnede VRM | kaartblad 1
 
Het plangebied is, zoals gesteld, gesitueerd in de stads- en dorpsrand. Deze rand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Het planvoornemen bouwt verder voort op de bestaande waarden van het gebied, zowel van het erf als van de omgeving. Doorzichten blijven behouden en de huidige korrel van het lint wordt gehandjaafd. Daarmee is het planvoornemen eveneens passend binnen de provinciale ambities met betrekking tot bebouwingslinten. Het plangebied is verder niet aangewezen als natuurgebied of kent een andere beschermingsstatus.
 
In de VRM is opgenomen dat het plangebied op of in de directe nabijheid van een waterkering is gesitueerd. In verband met deze waterkering is een dubbelbestemming opgenomen, hetgeen ook gemotiveerd bij de 'watertoets' in hoofdstuk 4 van de voorliggende toelichting.
 
Tot slot wijst de VRM het plangebied aan als veenlandschap. In het veenlandschap zet de provincie in op behoud en versterking van het waterrijke en open karakter. Daarnaast is behoud van de kenmerkende afwisseling van veenweidelandschap, rivieren, boezems, plassen en droogmakerijen van groot belang. De veenlandschappen combineren een agrarische economie met cultuurhistorische en ecologische waarden. Deze combinatie maakt de landschappen ook aantrekkelijk als recreatief en toeristisch gebied. Het planvoornemen voorziet voornamelijk in een
nieuwe functie (plattelandswoningen) in bestaande bebouwing. De openheid blijft derhalve gewaarborgd. Uit hoofdstuk 4 van de voorliggende toelichting blijkt dat het planvoornemen gepaard gaat met een versterking van cultuurhistorische waarden.

3.2.3 Programma Ruimte
Tegelijk met de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland ook het Programma Ruimte vastgesteld. Dit Programma kent, net als de Visie Ruimte en Mobiliteit, de status van structuurvisie. Gezamenlijk beschrijven ze het integrale ruimtelijk beleid. De vier rode draden die beschreven zijn in de Visie Ruimte en Mobiliteit en die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie, komen ook terug in het Programma Ruimte.

Dit programma biedt daarom ook zoveel mogelijk de ruimte om kansen, vernieuwende ideeën en plannen uit de samenleving, gezamenlijk door te vertalen naar concrete handelingsperspectieven. Door bijvoorbeeld het proces van gebiedsgerichte verkenningen, kennisontwikkeling, strategisch onderzoek en beleidsinformatie op onderdelen meer in samenwerking met partners in de regio te organiseren, schept de provincie belangrijke voorwaarden voor het (laten) ontstaan van nieuwe vitale coalities van partijen en initiatieven uit de samenleving aan de voorkant van ontwikkelingen gefaciliteerd worden. De verschillende activiteiten zijn inzichtelijk gemaakt in de Actieagenda ruimte.

Het Programma Ruimte beschrijft de operationele doelen en de realisatiemix om deze doelen te (doen) bereiken. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het Programma Ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.
 
Planspecifiek
Voorliggend planvoornemen draagt bij aan één van de in het Programma Ruimte beschreven projecten: beter benutten bebouwde ruimte. Voor het overige bestaat weinig tot geen raakvlak tussen het Programma Ruimte en de voorliggende planontwikkeling.

3.2.4 Verordening Ruimte
Tegelijk met de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland ook de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Verordening Ruimte draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd zijn in de VRM. De verordening omvat in aanvulling op de Visie Ruimte en Mobiliteit toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.  
 
Planspecifiek
Vanuit de Verordening Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking verplicht gesteld. Deze ladder derhalve in paragraaf 3.1 opgenomen. Het plangebied ligt in de stads- en dorpsrand. Daarmee maakt het plangebied onderdeel uit van de bebouwde ruimte maar is het buiten het bestaande stads- en dorpsgebied gesitueerd. Onder de volgende voorwaarden kan ander gebruik mogelijk gemaakt worden van bestaande bebouwing, waaronder voormalige agrarische bebouwing: 
  1. de nieuwe functie brengt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven.
Uit hoofdstuk 4 blijkt dat de beoogde ontwikkeling de omliggende agrarische bedrijven niet beperkt. Een ander gebruik van de bestaande bebouwing wordt gezien als goed inpassing. Daarmee wordt voldaan aan de richtpunten van de kwaliteitskaart. Daarmee zijn de woningen en de nevenfuncties geheel in lijn met de Verordening. De aard van de nevenfuncties (kleinschalige bedrijvigheid en recreatieve voorzieningen bij huis) is eveneens in lijn met de Verordening.

3.2.5 Gebiedsprofiel Hollandse Plassen
Het gebiedsprofiel staat tussen de kwaliteitskaart van de structuurvisie en bijvoorbeeld een beeldkwaliteitplan van de gemeente. Begin 2012 is het gebiedsprofiel ‘Hollandse Plassen’ vastgesteld door Gedeputeerde Staten en vormt een handreiking om de ruimtelijke kwaliteit mee te nemen in de ruimtelijke planvorming. Het profiel is een gezamenlijk vertrekpunt ten aanzien van de karakteristiek, de ruimtelijke kwaliteit en de ambitie voor dit specifieke gebied. Het profiel verbeeldt en beschrijft wat wordt verstaan onder ‘ruimtelijke kwaliteit’, welke elementen aan die kwaliteit ten grondslag liggen in relatie tot de kwaliteitskaart en hoe sturing gegeven kan worden aan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit.
 
Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit 13 elementen zoals onder andere 'veenweidelandschap', 'water als structuurdrager', 'kwaliteit in stads- en dorpsgebied' ‘Linten blijven linten’ en ‘Identiteitsdragers van Zuid-Holland’.
 
Planspecifiek
Vanuit het element veenweidelandschap volgt de aanwijzing van het plangebied als droogmakerij met klei in de ondergrond. De droogmakerij Wassenaarsche Polder kent een grote maat en schaal door het vrijwel ontbreken van bebouwing en opgaande beplanting. Hierdoor zijn er lange zichtlijnen. Het contrast met het natuurlijk gevormde Braassemermeer geeft het gebied haar onderscheidende karakter. De verkaveling is bijzonder lang en smal. Bij ontwikkelingen wordt onder andere rekening gehouden met de volgende punten:
  1. respecteren en versterken van de samenhang tussen alle onderdelen van het droogmakerijlandschap; kavelstructuur, wegen, waterlopen en -waar van toepassing- de molens. Bij nieuwe ontwikkelingen vormen de bestaande ruimtelijke eenheden van de droogmakerijen de leidraad. Versnippering van de ruimtelijke eenheid wordt voorkomen door droogmakerijen als geheel te behandelen: per droogmakerij wordt prioriteit gegeven aan landschapsbehoud, integrale landschapsvernieuwing of waterberging;
  2. een ontwikkeling mag niet leiden tot verdichting van het open landschap;
  3. nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, binnen de strakke verkaveling, grootschalig, met groene omzoming, behoud van zeer ruime doorzichten met ingetogen gebruik van kleur en gebiedseigen beplanting.
De beoogde ontwikkeling gaat grotendeels uit van bestaande bebouwing aan de rand (ontginningslijn) van de droogmakerij. Er wordt voorzien in een beperkte bijbehorende bouwwerken regeling waardoor in combinatie met de rijksmonumentale boerderij een cultuurhistorisch interessant ensemble kan ontstaan. De regeling past binnen de beschreven ambities en kwaliteiten van de Wassenaarsche Polder.
 
Uitsnede kaartblad linten blijven linten
 
De bewoning in het Hollands Plassengebied bestaat grotendeels uit langgerekte bebouwingslinten met woon- en werkfuncties langs water, wegen of dijken en met een sterke relatie met het omliggend landschap. Elk lint bezit een eigen kenmerkend karakter. Vanuit het element 'linten blijven linten' is het gedeelte Herenweg ter hoogte van het plangebied aangewezen als boezemlint. Dit soort linten kennen bebouwing op of tegen de kade van het boezemwater: Het profiel is vaak asymmetrisch met aan één zijde de ontsluitingsweg. Het zijn over het algemeen oude linten met cultuurhistorische waarde. De bebouwing ligt met de voorkant naar het water en hoger dan de omgeving. Hier en daar is een doorzicht naar het achtergelegen landschap. Op die plekken is het talud van de kade goed zichtbaar. Omdat de meeste boezemlinten vrij dicht bebouwd zijn en bebouwing op het talud staat, is er niet veel ruimte voor ontwikkelingen. Soms liggen er agrarische erven aan de achterkant van het lint; zogenaamde tweedelijnsbebouwing. Bij ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor de historische gaafheid van een lint richtinggevend. Nieuwe bebouwing is zeer beperkt mogelijk. Daarbij dient rekening te worden gehouden met:
  1. behouden van doorzichten om de kade herkenbaar te houden en de visuele relatie met het achterliggende landschap te handhaven;
  2. kavelrichting langwerpig en haaks op de boezemgang; 
  3. directe ontsluiting van het erf op het lint.
Het toevoegen van functies binnen bestaande bebouwing heeft geen invloed iop de huidige korrel, profiel of transparantie. Wel zorgen de nieuwe functies voor een nieuwe economische drager. Deze drager behoud de monumentale bebouwing en versterkt derhalve de historische gaafheid van het lint. De nieuwe erfbebouwingsregeling stuurt op kleinschalige erfbebouwing achter de voorgevelrooilijn en twee nieuwe ontsluitingen. Deze ontsluitingen ontsluiten het erf, gelijk als in de huidige situatie, direct op het lint. Daarmee is de ontwikkeling in lijn met het provinciale gebiedsprofiel. 
  
Vanuit het element veenlandschap wordt de droogmakerij als herkenbare eenheid nagestreefd. Hiertoe zijn diverse ambities opgenomen. Deze ambities zijn voor het plangebied niet van toepassing aangezien het plangebied binnenstedelijk gelegen is en geen wijzigingen van de waterstructuur worden voorzien.
  
3.3 Gemeentelijk beleid
3.3.1 Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie 2025
De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 12 december 2011 de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie (MRSV) vastgesteld. De MRSV is de gemeentelijke visie op de maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling in het jaar 2025.
 
De MRSV integreert het beleid vanuit verschillende beleidssectoren tot een logisch en samenhangend geheel. De MRSV biedt een beleidslijn op hoofdlijnen vanuit de gedachte dat de gemeente zich niet (meer) tot in detail met alles gaat bemoeien. Voor zaken en activiteiten waar de gemeente de komende jaren nog wel een duidelijke verantwoordelijkheid heeft of wil hebben, moet aanvullend beleid worden ontwikkeld. Voor dit aanvullende beleid geldt de MRSV als basis.
 
De MRSV is in lijn gebracht met de beleidsdoelen van het Rijk en de provincie. Zo zijn de ‘gebiedsprofielen’ van de provincie gebruikt als basis voor de ruimtelijke structuur. Op regionale schaal zijn de beleidsdoelen van Holland Rijnland in deze MRSV geïntegreerd. Ook is gekeken naar de verschillende beleidsdoelen van de voormalige gemeenten Alkemade en Jacobswoude. De gemeente maakt in de MSRV vijf strategische keuzes:
  1. geen nieuwe woningbouwplannen; wel afronding huidige projecten en versterken bestaande woonmilieus. 
  2. delen verantwoordelijkheid; de gemeente neemt niet meer zelf initiatief, maar faciliteert.
  3. verschil tussen groei- en groenkernen; het behoud van voorzieningen is ondergeschikt aan de kwaliteit van (samen)leven. Bundelen van voorzieningen en woningaanbod enkel in de groeikernen. Dit versterkt de levensvatbaarheid van die voorzieningen.
  4. ruimtelijke kwaliteit staat voorop; economische ontwikkelingen worden gestimuleerd langs de hoofdverkeersaders en langs de intensievere recreatieve routes. Daarmee worden de waardevolle landschappen beschermd.
  5. ontwikkeling door beheer; de focus komt steeds meer te liggen op de ontwikkeling van kleinschalige herstructureringen binnen de bestaande woonomgeving. 
Planspecifiek
In de structuurvisie staat het landschap van het plangebied gekenmerkt als droogmakerij. De droogmakerijen zijn grootschalige open polders. Het primaire grondgebruik is landbouw, zowel akkerbouw als veeteelt. Er is volop ruimte voor schaalvergroting. Sommige bedrijven gaan stoppen, andere kunnen verdubbelen in grootte. Het gaat dan om recreatieve routes, met daarbij incidentele recreatieve trekpleisters waarbij de recreatie tot een volwaardige tweede hoofdtak is geworden. Deze trekpleisters zijn via de N207 en de N446 goed bereikbaar. In deze accenten is behalve aandacht voor de recreatieve kant ook nadrukkelijk aandacht voor verhoging van de landschaps- en natuurwaarde.
 
Deze beschrijving gaat op voor de beoogde ontwikkeling. Met de renovatie van het perceel wordt de boerderij weer in ere hersteld. Voorts maakt de nevenfunctieregeling het mogelijk om een bed & breakfast te beginnen. Dit draagt bij aan de diversiteit van het agrarisch landschap in het gebied. Kenmerkend voor Rijnsaterwoude is de kleine compacte dorpskern en het overheersende agrarisch karakter. Hoewel de voorgenomen ontwikkeling net buiten de dorpskern van Rijnsaterwoude is gesitueerd kan worden gesteld dat deze geen afbreuk doet aan deze karakteristieken. Wel worden kwaliteiten versterkt. Daarnaast wordt, met de nevenfunctieregeling, ook aansluiting gezocht bij de recreatieve ambities van de gemeente Kaag en Braassem. De structuurvisie ziet namelijk voor dit gebied rondom het Braassemermeer kansen voor (oever)recreatie.
 
Verder blijkt uit de MRSV dat met name markt bestaat voor woningen voor ouderen en doorstromers. Hoewel de planvorming voor de woning, waaronder een doelgroepbenadering, nog niet definitief is kan wel worden gesteld dat voldoende kansen bestaan voor afzet. Voorts zet de MRSV in op bijzondere woonmilieus. Voorliggende ontwikkeling kan, gelet op het monumentale karakter en de ligging aan de rand van de Wassenaarsche Polder als zodanig worden aangemerkt. Daarmee is de ontwikkeling in lijn met de MRSV.

3.3.2 Nota Inbreidingslocaties
Op 7 februari 2011 is de Nota inbreidingslocaties vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en Braassem. De ‘nota Inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de rode contour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijk/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel.
 
De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De beschreven gebiedskenmerken en samenhangende waardeoordelen gelden als basis voor het verdere onderhandelings- en ontwerptraject bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het kader biedt de gemeente enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen.
 
Planspecifiek
De planlocatie is net buiten Rijnsaterwoude gelegen. Daarmee is de Nota niet van toepassing.

3.3.3 Welstandsnota
Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstands-aspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken.
 
In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de monumenten en beschermde dorpsgezichten. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een monument of in een beschermd dorpsgezicht zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart.
 
Planspecifiek
Het plangebied is gelegen in welstandsluw gebied. Het is verder niet gesitueerd in een beschermd dorpsgezicht. Wel toont het welstandsbeleid de aanwijzing van de boerderij als rijksmonument. Hiernavolgend is een uitsnede van de welstandskaart opgenomen.
 
Uitsnede welstandskaart
 
Een monument is een gebouw of een object dat van algemeen belang is vanwege de schoonheid, cultuurhistorische waarde of betekenis voor de wetenschap. Een monument moet dus zo veel mogelijk in oorspronkelijke staat worden gehouden. De eigenaar is wettelijk verplicht het goed te onderhouden. Monumenten, zowel Rijksmonumenten als gemeentelijke monumenten, zijn aan strenge vergunningsregels gebonden. In het uittrekstel van het cultureel erfgoed staat het volgende beschreven over de boerderij: 'Hoeve "St. Jan". Boerderij uit de 18e eeuw onder rieten wolfdak. De topgevel is voorzien van vlechtingen en heeft een bekroning in de vorm van een gebeeldhouwd lam met staf, waaraan een banier met kruis. Zomerhuis onder zadeldak tussen puntgevels met vlechtingen.'
 
De bovengenoemde karakteristieken van de boerderij worden behouden bij de restauratie. De boerderij wordt in redelijkerwijs nog te achterhalen oude staat gerestaureerd. Zo worden onderdelen die in de loop der jaren verloren zijn gegaan of zijn afgebroken, zoals de turfschuur en de veranda aan de noord- en westzijde, herbouwd. Op het aspect cultuurhistorie wordt in hoofdstuk 4 van de voorliggende toelichting verder ingegaan. 

3.3.4 Nota Vereveningsfondsen
Als uitwerking op de MRSV is op 17 juni 2013 de Nota Vereveningsfondsen door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin worden bestemmingsreserves sociale woningbouw en parkeren aangewezen. Doel van deze reserves is tenminste 30% sociale woningbouw te realiseren bij nieuwbouwprojecten en te voorzien in voldoende parkeervoorzieningen bij nieuwbouwontwikkelingen (niet alleen voor sociale woningbouw).
 
Indien in uitzonderlijke gevallen niet aan de gestelde normen kan worden voldaan zal op basis van een overeenkomst met de initiatiefnemer van een bouwplan een bijdrage aan de betreffende bestemmingsreserve(s) worden afgesproken. Conform de ambitie uit de MRSV is deze norm voor sociale woningbouw op 30% gesteld. Deze bijdrage kan vervolgens worden ingezet bij projecten die meer sociale woningbouw realiseren dan de gestelde norm, dit alles met als doel gemiddeld 30% sociale woningbouw bij nieuwbouw projecten te realiseren. De bijdrage aan de parkeerbestemmingsreserve wordt gebruikt om in geval van nieuwbouw in de openbare ruimte ontbrekende parkeergelegenheid aan te leggen.
 
Planspecifiek
Bij voorliggende ontwikkeling is er sprake van een herstructurering. Hiervoor wordt in de Nota aangegeven dat enkel over de nieuw toe te voegen woningen het sociale woningbouwquotum geldt. Het beoogde bouwplan betreft in totaliteit een toevoeging van 1 woning. Conform de Nota dienen derhalve 0,3 sociale woningen gerealiseerd te worden. Omdat in casu  de woning wordt opgericht als nieuwe financiële drager van het rijksmonument is het niet wenselijk dat een afdracht plaatsvindt. Deze afdracht staat immers haaks op hetgeen waar de woning voor wordt gerealiseerd: de extra woning wordt gerealiseerd ten behoeve van de financiële haalbaarheid van het project. Een afdracht heeft directe impact op deze haalbaarheid en is derhalve niet gewenst. Bij voorliggende ontwikkeling wordt daarom gebruik gemaakt van de in de Nota Vereveningsfondsen opgenomen hardheidsclausule. Uit paragraaf 4.4 blijkt dat voldaan kan worden aan de parkeernorm binnen het plangebied. Daarmee wordt voldaan aan de bepalingen uit de Nota Vereveningsfondsen.

3.3.5 Beleidslijn 'Buitengebied West'
Middels het bestemmingsplan 'Buitengebied West' (2013) geeft de gemeente Kaag en Braassem in hoofdlijnen haar visie op ontwikkelingen in het buitengebied.
 
Planspecifiek
De regeling omtrent woningsplitsing bij monumenten (artikel 23.3 lid 1) stelt dat het aantal wooneenheden in het hoofdgebouw te vermeerderen is, met inachtneming van het volgende:
  1. de wijziging wordt uitsluitend toegepast indien de woningsplitsing bijdraagt aan het behoud of verbetering van het oorspronkelijke en cultuurhistorische waardevolle karakter van de bebouwing;
  2. de totale inhoud van het hoofdgebouw dat gebruikt wordt voor de woningsplitsing dient ten minste 1.000 m³ te bedragen;
  3. na splitsing bedraagt het aantal wooneenheden maximaal 2;
  4. het gebouw dient na woningsplitsing door één aaneengesloten dak afgedekt te blijven;
  5. het hergebruik dient plaats te vinden binnen het bestaande bouwvolume: het uitwendige karakter van het hoofdgebouw - zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting - dient behouden te blijven. 
Uit hoofdstuk 2 volgt dat aan alle voorwaarden voldaan kan worden. Daarmee staat de gemeentelijke beleidslijn een extra woning toe. Verder volgt uit het bestemmingsplan 'Buitengebied West' een regeling voor nevenfuncties. Gelet op de grootte van de bebouwing en de wens van initiatiefnemer is ten opzichte van de standaard een beperkte aanpassing aan de nevenfunctie 'bed & breakfast' doorgevoerd. Daar de gemeentelijke beleidslijn uit gaat van 200 m² voor bed & breakfast gaat voorliggend plan uit van 6 kamers, met maximaal 12 bedden. Uitgaande van gemiddeld 25 m² per kamer, met bijbehorende sanitaire voorzieningen, is de voorliggende regeling in theorie nagenoeg gelijkluidend. Bij grotere kamers wordt het totaal aan mogelijke bedden echter niet beperkt. Daarmee is de beoogde regeling passender bij de wensen van initiatiefnemers, zonder dat deze haaks staat op de gemeentelijke beleidslijn.
4 Haalbaarheid
In een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden dat de nieuwe bestemming niet conflicteert met verschillende ruimtelijke relevante aspecten zoals geluidshinder, bodemkwaliteit en externe veiligheid (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Tevens dient een beschrijving te worden gegeven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Voorliggend hoofdstuk voorziet in deze onderzoeksverplichting.
4.1 Milieueffectrapportage
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:
  1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
  2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
  3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
  4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.
  5. aan de hand van een passende beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 kan geconcludeerd worden dat het plan mogelijk m.e.r.-plichtig is
Planspecifiek
Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan valt onder mogelijkheid d. Het aanwijzen van een bedrijfswoning als plattelandswoning, een herinrichting van een bestaand erf of het starten van een bed & breakfast als ondergeschikte functie bij de bestaande woning is niet specifiek genoemd in de onderdeel D. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt wel een vormvrije m.e.r. beoordeling uitgevoerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:
  1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; 
  2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.
De vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt gevormd door de hiernavolgende paragraven. Daarin worden geen belangrijke nadelige milieugevolgen gesignaleerd. Deze gevolgen kunnen derhalve worden uitgesloten; een nadere m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk.
4.2 Milieu
4.2.1 Bodem
In het kader van een bestemmingsplan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.
 
Bij herinrichtingssituaties is doorgaans een bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van de Woningwet. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.
 
Voor bodemgebruik wordt uitgegaan van acht verschillende bodemfuncties: 1. landbouw, 2. moestuin/volkstuin, 3. wonen met tuin, 4. kinderspeelplaatsen, 5. natuurgebieden, 6. groen met natuurwaarden, 7. industrie en ander groen, 8. bebouwing en infrastructuur. In het kader van de Wet bodembescherming worden de acht bodemfuncties in het Besluit Bodemkwaliteit onderscheiden in drie bodemklassen:
  • klasse landbouw en natuur (1,  2 en 5);
  • klasse wonen (3, 4 en 6);
  • klasse industrie/bedrijven (7 en 8).
Wanneer onderzoek noodzakelijk is wordt in eerste instantie volstaan met een historisch vooronderzoek. Wanneer uit het vooronderzoek blijkt dat op grond van de resultaten een verontreiniging te verwachten is, dient een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 (Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond) van het NNI te worden uitgevoerd.
 
Planspecifiek
Voorliggend plan voorziet in de toevoeging van een agrarische plattelandswoning of een ondergeschikte bed & breakfastfunctie in de monumentale boerderij. Het gebruik van de monumentale boerderij als woonfunctie is reeds toegestaan. Daarmee heeft er in het verleden al een afweging plaatsgevonden van de bodemkwaliteit. Dit blijkt onder meer uit het bodeminformatieloket van de Omgevingsdienst West-Holland. Binnen dit loket zijn alle actuele bodemgegevens raadpleegbaar. Voor (delen van) het plangebied zijn reeds in 1991 en 2006 bodemonderzoeken zijn uitgevoerd. Uit deze bodemonderzoeken blijkt dat de gronden niet ernstig zijn verontreinigd. Sindsdien is initiatiefnemer niet bekend met nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot de bodemkwaliteit, zoals vervuilingen.
 
Omdat voorliggend plan niet uitgaat van een strengere bodemklasse (immers geen bestemmingswijziging) en uit eerder onderzoek blijkt dat er geen ernstige verontreiniging aanwezig is, vormt het aspect bodem geen belemmering bij de beoogde ontwikkeling. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Indien er grond wordt aan- of afgevoerd moet dit plaatsvinden volgens de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.

4.2.2 Geluid
De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
  • woningen;
  • geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
  • andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
    • verzorgingstehuizen;
    • psychiatrische inrichtingen;
    • medisch centra;
    • poliklinieken;
    • medische kleuterdagverblijven.
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
 
Planspecifiek
In de directe omgeving van het plangebied is geen (gezoneerd) industrieterrein of spoorwegtraject gelegen. Daarmee dienen alleen de gevolgen van het wegverkeer inzichtelijk te worden gemaakt. Het plangebied is gesitueerd buiten de onderzoekszone van de N207 maar binnen de onderzoekszone van de Herenweg. Derhalve is voor de toevoeging van een plattelandswoning een akoestisch onderzoek (zie bijlage) uitgevoerd. De geluidbelasting vanwege het verkeer op de Herenweg bedraagt op waarneemhoogte 4,5 meter maximaal Lden=53 dB ter plaatse van de voorgevel. Deze geluidbelasting treedt enkel op bij het zomerhuis. Op het hoofdvolume bedraagt de geluidbelasting maximaal 52 dB. Gelet op de geluidsbelasting op het zomerhuis wordt de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai wordt met 5 dB overschreden. De zijgevels ondervinden een lagere geluidbelasting van 45 tot 48 dB en zijn daarmee geluidluw. Ook de achtergevel is geluidluw. Daarmee past de ontwikkeling binnen de kaders van het Hogere waardenbeleid (4 maart 2013). Omdat geluidreducerende maatregelen aan de bron of geluidsschermen financieel niet doelmatig zijn of stuiten op stedenbouwkundige bezwaren zal de gemeente Kaag en Braassem een besluit Hogere waarden nemen. Middels dit te nemen besluit vormt het aspect geluid geen belemmering bij de beoogde ontwikkeling.
 
4.2.3 Luchtkwaliteit
µIn de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.
 
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
 
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.
 
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.
 
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
 
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling omvat geen gevoelige bestemming in het kader van de luchtkwaliteit. In zowel de huidige planologische situatie als in de gewenste heeft de monumentale boerderij een woonfunctie. Uit de paragraaf verkeer blijkt dat als gevolg van de beoogde ontwikkeling maximaal 20,7 extra motorvoertuigbewegingen per etmaal worden verwacht. Uit nadere toetsing middels de NIBM-tool (versie mei 2014) blijkt dat het plan daarmee 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarmee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Nadere toetsing is niet noodzakelijk.
 
Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. In dit geval is getoetst aan de ambities voor luchtkwaliteit uit het regionaal beleidskader voor duurzame stedenbouw (RBDS) en de duurzaamheidsagenda.
 
Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstoon, die behoord bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijnstof ter plaatse van de Herenweg 12a/14 te Rijnsaterwoude 21,2 μg/m³ NO2 (2012), 21,4 µg/m³ fijnstof PM10 (2012, zonder zeezoutaftrek) en 13,2 µg/m³ fijnstof PM2,5 (2012) bedragen. De verwachting is dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de lucht in de toekomst nog lager is. Hiermee wordt voldaan aan de extra ambities voor luchtkwaliteit uit het RBDS en de duurzaamheidsagenda.
  
4.2.4 Externe veiligheid
Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals bij de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij de herinrichting van een gebied bepalen deze risico's mede de ruimtelijke mogelijkheden.
 
Onderzocht dient te worden in hoeverre er sprake is van aanwezigheid van risicovolle activiteiten in de nabijheid van het plangebied. Dat kan zowel inrichtingen als transporten betreffen. Voor zover van toepassing dient van die activiteit het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) te worden bepaald en eventueel de toename hiervan. Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De normstelling heeft de status van een grenswaarde die niet mag worden overschreden. Voor bestaande situaties wordt het niveau van 10-5 per jaar als grenswaarde gehanteerd, 10-6 per jaar geldt als richtwaarde. Voor nieuwe situaties geldt een grenswaarde van 10-6 per jaar. Een richtwaarde is daarbij niet van toepassing. Het GR kan worden beschouwd als de maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van calamiteit (en drukt dus de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit). De normstelling heeft de status van een oriënterende waarde. Deze waarde is geen vastgestelde wettelijke norm. Desondanks hebben overheden en betrokken private instellingen een inspanningsverplichting om te voldoen aan deze oriënterende waarde en dient een toename van het GR bestuurlijk te zijn verantwoord.
 
Wet- en regelgeving voor het aspect externe veiligheid laat zich opdelen in inrichtingen (Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen en Regeling Externe Veiligheid Inrichtingen), vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen (Besluit externe veiligheid buisleidingen, Regeling externe veiligheid buisleidingen en Structuurvisie Buisleidingen 2012-2035) en tot slot het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor (Wet Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en Circulaire Rnvgs). In verband met de ontwikkeling van het Basisnet is in 2014 het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) van kracht geworden.
  
Planspecifiek
Het plangebied ligt niet binnen invloedsgebieden van Bevi-inrichtingen, veiligheidsafstanden van overige stationaire risicobronnen, invloedsgebieden van relevante buisleidingen en de invloedsgebieden van basisnetroutes spoor- en vaarwegen. Het plangebied is wel gelegen binnen het invloedsgebied van de basisnetroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg aangezien de N207 is aangewezen als gevaarlijke stoffenroute van LT2 (licht toxische vloeistoffen categorie 2). Gelet op deze stof heeft de N207 een invloedsgebied(1% letaliteitsgebied) van 950 meter. Blijkens de onderzoeksrapportage (2012) horende bij het bestemmingsplan N207 bedraagt de hoogte van het groepsrisico 0,003 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. Voorliggende ontwikkeling zal, gelet op ontwikkeling en afstand tot de weg, het groepsrisico slechts zeer beperkt (niet noemenswaardig) verhogen.
 
Het Bevt maakt onderscheidt in ontwikkelingen binnen 200 meter van de weg en van 200 tot 950 meter van de weg. Voorliggende ontwikkeling is op circa 600 meter van de weg gesitueerd en valt derhalve in de tweede categorie. Voor een plangebied dat ligt binnen het invloedsgebied, maar buiten de 200 meter zone van een relevante transportroute is enkel artikel 7 Bevt relevant. Dit artikel stelt dat ingegaan moet worden op de zelfredzaamheid voor nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten in het plan en de bestrijdbaarheid.
 
Zowel bij een volledige woonfunctie als bij een woonfunctie met onderschikte bed&breakfast zullen over het algemeen geen mensen zonder beperkte mobiliteit, zoals kinderen, gehandicapten of zieken, aanwezig zijn. Indien deze wel aanwezig zijn, zoals kinderen, is dit in de huiselijke sfeer samen met mensen met een goede mobiliteit. Voorts is zowel aan de zijde van de N207 als aan de zijde vanaf de N207 een mogelijkheid het pand te verlaten. Daarnaast wordt, na de beoogde herindeling van de erfinrichting, voorzien in twee mogelijkheden de boezemsloot over te steken, tenover één mogelijkheid nu. Daarmee zijn er betere mogelijkheden om vanaf de N207 te vluchten. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering.

4.2.5 Bedrijven en milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
 
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.
 
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie van 2009 is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.
 
Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:
  • het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
  • het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
Plattelandswoning
In gevallen dat een agrarische bedrijfswoning wordt afgesplitst van het agrarische bedrijf ontstaat er veelal een probleem voor de voortzetting van het agrarische bedrijf. Vaak doet deze situatie zich voor als een tweede bedrijfswoning niet meer als bedrijfswoning nodig is en wordt verkocht aan een derde. Hiermee ontstaat een gevoelige bestemming op korte afstand van het agrarische bedrijf.
 
Op het moment dat de bedrijfswoning nog bij het agrarische bedrijf hoort, wordt deze bedrijfswoning als onderdeel van de agrarische inrichting gezien. Daarmee telt deze niet mee in de aan te houden milieuzoneringen. Als deze bedrijfswoning vervolgens als burgerwoning wordt gebruikt, dan moet het bedrijf ten opzichte van deze woning gaan voldoen aan de milieuafstanden of milieunormen voor woningen van derden. Vaak lukt dat niet vanwege de zeer korte afstand tussen deze voormalige bedrijfswoning en het agrarische bedrijf. Dit heeft tot gevolg dat het agrarische bedrijf beperkingen ondervindt en extra milieumaatregelen moet treffen door de nabijheid van deze woning. Hiertoe is de "Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en enkele andere wetten om de planologische status van gronden en opstallen bepalend te laten zijn voor de mate van milieubescherming alsmede om de positie van agrarische bedrijfswoningen aan te passen" aangenomen. Deze wet voegt een bepaling toe aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 1.1a). Hierin is een tweeledige oplossing opgenomen:
  1. de (voormalige) bedrijfswoning kan worden aangewezen als ‘plattelandswoning’ zodat hierin bewoning door een derde (burgerwoning) kan plaatsvinden. Het gebruik als bedrijfswoning blijft mogelijk. Aanwijzing als plattelandswoning vindt plaats in het bestemmingsplan, de beheersverordening of in een buitenplanse omgevingsvergunning;
  2. deze woning blijft bij de inrichting, dus het agrarische bedrijf, horen, zodat voor deze woning de milieubescherming gelijk is aan de bescherming alsof het nog de eigen bedrijfswoning is.
Daarmee wordt enkel bescherming geboden tegen milieuhinder van het oorspronkelijk bijhorende agrarisch bedrijf. Dit bedrijf kan wel groeien waardoor ook de milieuhinder op een plattelandswoning kan toenemen.     
 
Planspecifiek
Voor het aspect bedrijven en milieuzonering dient beoordeeld te worden of de ontwikkeling passend is met de omliggende bedrijfsvoeringen en of er ter plaatse van de woning een goed woon- en leefklimaat kan worden geboden.
 
Ten aanzien van het eerste wordt onderscheid gemaakt tussen het voormalig bijhorend agrarisch bedrijf (Herenweg 12b/c) en overige bedrijven. De 'Wet Plattelandswoningen' maakt ontwikkelingen mogelijk zonder dat deze ontwikkelingen leiden tot een beperking van de bedrijfsvoering van het voormalige bedrijf. De nevenfuncties zijn aan te wijzen als ondergeschikt aan de woonfunctie. In het geval van het nachtverblijf is daarmee geen sprake van een zelfstandige verblijfsrecreatieve voorziening. Deze hoeft dus ook niet als zodanig getoetst te worden. De nevenfunctie regeling maakt ook beroep en bedrijf aan huis mogelijk. Bij recht is het mogelijk bedrijfsactiviteiten tot categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten te ondernemen. Indien blijkt dat andere bedrijfsactiviteiten ook passend zijn binnen de woonomgeving kunnen deze, middels afwijking, worden vergund.
 
In de huidige situatie is de boerderij bestemd als bedrijfswoning. Een bedrijfswoning van een derde (dus niet behorend bij het eigen bedrijf) is aan te merken als gevoelige bestemming. Daarmee is de boerderij voor overige bedrijven reeds een gevoelige bestemming. Daarmee vormt de ontwikkeling geen nieuwe belemmering bij omliggende bedrijfsvoeringen. Volledigheidshalve is hiernavolgend wel een beoordeling uitgevoerd naar de omliggende bedrijfsvoeringen. In deze beoordeling worden de zoneringsafstanden uit de VNG publicatie gebruikt.
  
Bedrijf Adres Milieucategorie Zoneringsafstand Daadwerkelijke afstand Voldoet
Jachthaven Meerzicht Herenweg 55 3.1 30 meter circa 85 meter ja
Handelsonderneming Bmmbb Herenweg 73 2 10 meter circa 195 meter ja
  
Uit voorgaand overzicht blijkt dat voor de overige bedrijven ruim aan de minimale zoneringsafstand voldaan wordt. Dit betekent ook dat deze bedrijven op zodanige afstand zijn gesitueerd dat deze een goed woon- en leefklimaat ter hoogte van de monumentale boerderij niet belemmeren. Hoewel vanuit de 'Wet Plattelandswoningen' niet gekeken hoeft te worden naar het voormalig bijhorende agrarische bedrijf dient er vanuit een goede ruimtelijke ordening wel een beoordeling plaats te vinden.
 
De stallen van het agrarische bedrijf zijn op circa 55 meter van de monumentale boerderij gesitueerd. Gelet op artikel 4 Wet geurhinder en veehouderij en artikelen 3.116 en 3.117 Activiteitenbesluit milieubeheer is een minimale zoneringsafstand van 50 meter voldoende voor een goed woon- en leefklimaat. Deze afstand kan, met behulp van een gemeentelijke geurverordening, zelfs worden bijgesteld naar 25 meter. Daarmee acht de wetgever deze 25 meter, onder voorwaarden, in principe voldoende voor een goed woon- en leefklimaat. Gelet op de afstand van 55 meter wordt voldaan aan de minimale afstandszonering voor reguliere. Bovendien kan worden gesteld dat bewoners van een 'plattelandswoning' een hoger acceptatieniveau hebben ten aanzien van mogelijke overlast. Een beperking in het woon- en leefklimaat is daarmee acceptabel. Op het gebied van milieuzonering ondervindt het plan dan ook geen belemmering.
4.3 Water
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.3.1 Algemeen wet- en regelgeving
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
 
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
  • vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
  • schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.  
 
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 

4.3.2 Hoogheemraadschap van Rijnland
Op 9 december 2009 is het nieuwe waterbeheerplan (WBP) van het hoogheemraadschap van Rijnland vastgesteld. Voor de planperiode 2010-2015 is dit WBP van toepassing. In het plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn:
  1. veiligheid tegen overstromingen;  
  2. voldoende water;  
  3. gezond water.
Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelstijging. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.
 
Keur en Beleidsregels
Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en de daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De ‘Keur en Beleidsregels’ maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:
  • waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
  • watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
  • andere waterstaatwerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).
De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of nabij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in de Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

4.3.3 Watertoets
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.
 
Planspecifiek
In de huidige situatie is in het plangebied reeds het gebruik van een woning mogelijk. Het terrein is al gedeeltelijk verhard en er zijn reeds diverse bijbehorende bouwwerken aanwezig. De nieuwe erfindeling, gepresenteerd in paragraaf 2.2 van de voorliggende toelichting, gaat uit van een beperkte afname (circa 40 m²) ten aanzien van het oppervlakte aan bijhorende bouwwerken.
 
Als gevolg van een wijziging in de ontsluitingsstructuur is het mogelijk dat de totale erfverharding beperkt toeneemt. Het definitieve oppervlakte aan erfverharding is echter afhankelijk van de locatie van de twee nieuwe bruggen en het uiteindelijke ontwerp van de erfbebouwing (bijbehorende bouwwerken). De huidige verharding is ingeschat op 2.500 m². De toekomstige is, middels een worstcase benadering, geschat op circa 2.700 m². Rekening houdend met de afname van bijbehorende bijgebouwen wordt derhalve een maximale toename verwacht van 155 m² aan verharde en halfverharde oppervlakten. Omdat is uitgegaan van een worstcase benadering is het mogelijk dat de uiteindelijke verharde oppervlakten kleiner zijn dan in de huidige situatie. Omdat de maximale toename (worstcase) circa 155 m² bedraagt is deze dusdanig klein dat deze niet van invloed is op het watersysteem. Compenserende maatregelen zijn derhalve niet noodzakelijk.
 
Uitsnede Legger Regionale Kering (2014)
 
Volgens de Legger Regionale Kering is de rijksmonumentale boerderij direct op een waterkering gesitueerd. Onlangs heeft het Hoogheemraadschap deze kering, waar mogelijk, verhoogd. De waterkering is in het bestemmingsplan beschermd middels het opnemen van een dubbelbestemming. Indien werken of werkzaamheden in de grond worden uitgevoerd dient Rijnland akkoord te gaan. Bij de realisatie van erfbebouwing zal Rijnland dus geraadpleegd worden.   
 
Het wijzigen van de ontsluitingsstructuur heeft tot gevolg dat de bestaande dam wordt verwijderd. In plaats van deze dam worden twee bruggen gerealiseerd. Daarmee ontstaat een positief effect. Immers wordt de doorstroom in de boezemsloot ter hoogte van het plangebied niet langer belemmerd.
4.4 Verkeer en parkeren
Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.4.1 Verkeer
Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.
 
Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.
 
Planspecifiek
Voorliggend plan voorziet in aanwijzing van een bestaande woning als plattelandswoning, een nieuwe erfindeling en de toevoeging van een nieuweplattelandswoning en enkele nevenfuncties, waaronder 6 bed & breakfastkamers. Voor het effect op de verkeerssituatie is enkel de toevoeging van functies of programma relevant, in casu de nieuwe woning en de nevenfuncties zoals de 6 bed & breakfastkamers. Uitgaande van de ligging in het buitengebied (weining stedelijk) kent een twee-onder-een-kap woning een verkeersgeneratie van 8,2. Voor de bed & breakfast wordt de verkeersgeneratie van een drie sterrenhotel gevolgd. Per 10 kamers bedraagt de generatie 20,9 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor de beoogde bed & breakfast zal de totale verkeersgeneratie dus 12,54 motorvoertuigbewegingen per etmaal bedragen. Andere nevenfuncties, zoals een bedrijf aan huis van maximaal 100 m² worden in de CROW-methodiek lagere verkeersgeneraties gegeven. De totale extra verkeersgeneratie bedraagt dus maximaal 20,7. 
 
De gemeente heeft eind 2013 verkeerstellingen uitgevoerd op de Herenweg. Daarbij zijn in de looptijd van 20 dagen circa 41.000 motorvoertuigbewegingen geteld. Gemiddeld komt dat neer op 2.050 motorvoertuigenbewegingen per etmaal. Bij een 60 km/h zone, waarbij fietsers en autoverkeer wordt gemengd, geldt doorgaans een bovengrens van 5.000 motorvoertuigenbewegingen per etmaal (doorsnede). Dit kengetal is afkomstig uit het Handboek Fiets van het CROW. De restcapaciteit van de Herenweg is daarmee zodanig groot dat een beperkte toevoeging van verkeersbewegingen niet zal leiden tot nieuwe knelpunten.

4.4.2 Parkeren
Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.
 
Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. 
 
Planspecifiek
Gelijk als in de paragraaf verkeer is voor het aspect parkeren uitgegaan van een woning twee-onder-een-kap en een 3 sterren hotel. Voor een woning dienen 2,6 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. De norm voor een 3 sterrenhotel bedraagt 7,3 per tien kamers. Voor de woning en het nachtverblijf zal derhalven minimaal een aanvullende parkeervoorziening van 7 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.
   
Het is momenteel niet mogelijk om aan te wijzen waar deze parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Dit is sterk afhankelijk van het uiteindelijke planvoornemen (hoeveelheid plekken) en de definitieve situering van de bijbehorende bouwwerken. Omdat het plangebied voldoende ruimte biedt voor parkeergelegenheid en parkeren in de openbare ruimte nagenoeg niet mogelijk is worden geen belemmeringen verwacht. Daarmee is het aspect parkeren bij de voorliggende ontwikkeling voldoende zeker gesteld.
4.5 Ecologie
Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

4.5.1 Gebiedsbescherming
De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:
  • Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
  • beschermde Natuurmonumenten;
  • wetlands.
Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 
  • vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
  • verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
  • verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Planspecifiek
In de directe omgeving van het plangebied zijn geen beschermde natuurgebieden of gebieden aangewezen als EHS aanwezig. Het meest dichtbij gelegen gebied met een beschermde status is het EHS gebied op 350 meter ten zuiden van het plangebied. De ontwikkeling binnen het plangebied, een aanvullende woning of bed and breakfast, in combinatie met een nieuwe indeling van het boerderij erf, hebben geen externe werking. Daarmee zijn gevolgen op de het zuidelijk gelegen EHS gebied uitgesloten. Derhalve vormt het onderdeel gebiedsbescherming geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
 
Nabijgelegen beschermde EHS gebieden

4.5.2 Soortenbescherming
De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.
 
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
 
Planspecifiek
De bestaande bebouwing is onlangs waterdicht gemaakt. Derhalve wordt er geen flora of fauna verwacht in de bebouwing. De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in een grote wijziging in gebruik van het terrein. Derhalve zal de ontwikkeling geen nadelige gevolgen hebben voor de flora en fauna in het gebied.
4.6 Archeologie
In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.
 
Planspecifiek
In mei 2011 is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. In het kader van een aantal bestemmingsplanprocedures en het voornemen tot vaststellen van een erfgoedverordening is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zijn de ondergrenzen herijkt en de archeologische verwachting op bepaalde plaatsen in de gemeente aangepast. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 13 mei 2013 deze herziening van het beleid vastgesteld. 
 
Uitsnede archeologische beleidskaart (plangebied in zwarte cirkel)
 
Het plangebied valt binnen de archeologische middelhoge verwachting en de ontginningsassen. De verwachtingswaarde behorende bij deze aanwijzing van het plangebied is in voorliggend bestemmingsplan vertaald in de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1. Vanuit deze verwachtingswaarde en dubbelbestemming wordt bij ontwikkelingen met meer dan 150 m² bodemverstoring, indien dieper dan 30 cm onder maaiveld, een archeologisch onderzoek vereist. Daarmee is het aspect archeologie voldoende in de planvorming geborgen.
4.7 Cultuurhistorie
Vanuit het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is het opnemen van een cultuurhistorische paragraaf verplicht. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.  
 
Planspecifiek  
Het plangebied wordt gevormd door de rijksmonumentale boerderij 'Hoeve Sint Jan' en het omliggende erf. Deze boerderij stamt uit de 18e eeuw en is gerealiseerd met een rieten wolfdak. De topgevel is voorzien van vlechtingen. De naamgeving van de boerderij is een gevolg van de bekroning van de topgevel. Deze bekroning is uitgevoerd in de vorm van een gebeeldhouwd lam met staf. De boerderij wordt ook wel "Lam Gods" genoemd of Boschzicht.
 
Oud kaartmateriaal (vlnr: 1811/1832, 1849, 1898)
 
Direct ten westen van de hoofdmassa van de boerderij is een zomerhuis gesitueerd. Deze zomerhuizen zijn ontstaan omdat tijdens de zomer de werkdagen van de agrariër lang waren. Er was zodoende minder tijd beschikbaar voor het schoonmaken van een huis. Een kleinere woning betekende automatisch een reductie van de tijd die men kwijt was aan het huishouden. Bovendien werd in de zomer veelal de hele boerderij gebruikt voor het maken van kazen. Daarmee was er in de hoofdmassa van de boerderij onvoldoende plek om te wonen.
 
Impressiefoto boerderij met zomerhuis en veranda (datum niet bekend)
 
Impressiefoto boerderij met zomerhuis, veranda en boenhok, inclusief wetering (datum niet bekend) 
 
In het verleden was rond het zomerhuis tevens een veranda aanwezig. Deze veranda is omstreeks de jaren '60 van de vorige eeuw verloren gegaan. De veranda is komt vaak voor bij dit type boerderijen en is derhalve beeldbepalend. In een recenter verleden, rond 2010, is ook een gepotdekselde turfschuur tot op maaiveld hoogte afgebroken, omdat deze zodanig in verval was geraakt dat er een gevaarlijke situatie was ontstaan. Deze schuur was in zodanige technische staat dat het herstel van de schuur niet zou opwegen tegen sloop/nieuwbouw, bovendien was de schuur niet aangewezen als monument. De turfschuur was voorzien van een wolfsdak met een bouwhoogte van circa 5 meter en een goothoogte van 2,5 meter. De overige bijhorende gebouwen/constructies zoals de hooiberg en de zijn nog steeds aanwezig. De hooiberg is echter niet meer origineel en verkeert, evenals destijds de turfschuur, in slechte technische staat. 
 
In het boenhok (overdekte boenstoet) werd vroeger kleding, melk- en onder andere kaasgerei schoongemaakt. De locatie van het boenhok ingegeven door het gegeven dat altijd water nodig was voor het schoonmaken en dat, vanwege gemak, het boenhok zo dicht mogelijk bij de kaasproductie moest zijn.
 
Uitsnede minuutplan 1811-1832 (bron: wiewatwaar.nl)
 
In het nieuwe plan wordt de turfschuur herbouwd achter de boerderij. Daarbij wordt, ten opzichte van de situatie uit de 19e eeuw, de schuur noordelijker teruggebouwd. Dit heeft tot gevolg dat een grotere achtertuin ontstaat. Bovendien verbetert de lichtinval in de kamers aan de oostzijde van de boerderij. De turfschuur wordt zodanig gerealiseerd dat deze naar de thans tot maaiveld afgebroken turfschuur verwijst. De hooiberg wordt kleiner teruggebouwd op ongeveer de plek waar ooit een kleine hooiberg heeft gestaan, te weten op de plek van de huidige houten loods / garage. Verder wordt wederom een veranda, zoals voorgaand opgenomen, gerealiseerd. De monumentale waarden van het boenhok blijft behouden. De voorgenomen ingrepen leiden tot een, op het verleden geënt, boerderij erf met een sterk verhoogde gebruikersmogelijkheden en met goede zichtlijnen vanuit de monumentale boerderij op het landelijk gebied. Door de realisatie van de turfschuur als gepotdekselde schuur met wolfsdak en de realisatie van de hooiberg en de beeldbepalende veranda wordt de cultuurhistorische ensemblewaarde versterkt. Nader bouwhistorisch onderzoek (zie bijlage) bevestigt deze stelling: "het reconstrueren van deze elementen maakt van de hoeve weer een compleet historisch geheel en beïnvloedt de cultuurhistorische waardering positief".
 
Voor de beoogde ingrepen aan de boerderij is, gelet op de aanwijzing tot rijksmonument, het aspect cultuurhistorie voldoende geborgen in de verdere planuitwerking.
5 Juridische planbeschrijving
5.1 Algemeen
Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   
5.2 Verbeelding
Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).
5.3 Planregels
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.
 
Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde.
Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:
  • Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
  • Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
  • Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).
5.4 Wijze van bestemmen
Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen:
 
Agrarisch-1
Voor het plangebied is een agrarische bestemming opgenomen. Deze bestemming maakt het mogelijk om een tweede woning te realiseren. Voorts is een bedrijven en beroep aan huis regeling opgenomen. De locatie van de monumentale hoofdmassa, alsmede de maximale goot- en bouwhoogte, zijn geregeld middels een bouwvlak en een aanduiding op de verbeelding. Voor de bijbehorende bouwwerken is een regeling opgesteld die uitgaat van drie gebieden/gebouwen:
  1. de te realiseren veranda;  
  2. het bestaande boenhok; 
  3. het achtererfgebied waar een garage, hooiberg en turfschuur worden gerealiseerd.  
Agrarisch-2
Deze bestemming is toegekend aan het resterende gedeelte van het vigerende bouwvlak, zoals opgenomen in het bestemmingsplan "Buitengebied Jacobswoude". Wanneer het betreffende gedeelte buiten deze herziening gelaten zou worden, dan zou er theoretisch op het resterende gedeelte nog een bedrijfswoning gerealiseerd kunnen worden. Omdat dit ongewenst is, is het resterende gedeelte van het bouwvlak nu voorzien van de bestemming "Agrarisch-2". De bijbehorende regels zijn zodanig geredigeerd, dat per saldo de bestaande mogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Jacobswoude" zijn overgenomen, zij het, dat de mogelijkheid voor de bouw van een bedrijfswoning niet langer is opgenomen.
 
Water
De bestemming Water is opgenomen voor het open water in het plangebied. Het betreft hier een eenduidige regeling welke geen nadere toelichting behoeft.
 
Waarde - Archeologie 1
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 beschermd de archeologische waarden in het plangebied. Bij ingrepen in de bodem is in verschillende gevallen een aanvullende omgevingsvergunning nodig.
 
Waterstaat - Waterkering
Deze dubbelbestemming voorziet in een beschermingsregeling voor de waterkering en de bijbehorende beschermingszone. Voor werkzaamheden binnen deze zone is een aanvullende omgevingsvergunning noodzakelijk. Voordat deze vergunning kan worden afgegeven dient nader advies ingewonnen te zijn bij het Hoogheemraadschap. 
     
6 Uitvoerbaarheid
 
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
  • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
  • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Het project wordt op initiatief en kosten van de initiatiefnemer gerealiseerd. Bijkomende procedure- en mogelijke planschadekosten zijn middels de gemeentelijke legesverordening en een anterieure overeenkomst in voldoende mate gedekt. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan zeker gesteld.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.
 
Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

6.2.1 Vooroverlegprocedure
Op 2 september is het verzoek tot vooroverleg ex. artikel 3.1.1 Bro gedaan aan de volgende instanties: Hoogheemraadschap van Rijnland en de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed. Op 10 september 2014 is de 1.3.1 Bro publicatie in het Gemeenteblad gedaan.

Van het hoogheemraadschap is een reactie ontvangen. Het hoogheemraadschap geeft aan dat de waterkering niet juist op de verbeelding staat. Naar aanleiding hiervan is de verbeelding en de toelichting aangepast.
 
6.2.2 Verslag zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 15 januari t/m 25 februari 2015 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn twee reacties ontvangen. Van het Hoogheemraadschap van Rijnland is een inhoudelijke reactie ontvangen. Daarnaast is van een belanghebbende een zienswijze ontvangen.
 
De reacties zijn samengevat en voorzien van een inhoudelijk antwoord in de Nota zienswijzen. Deze nota is als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd.